O que é o Crédito à
Habitação?
O crédito
à habitação é um contrato entre uma instituição de crédito e uma ou várias
pessoas individuais, tendo em vista genericamente a concessão de financiamento
para a aquisição de habitação. Este contrato é redigido inteiramente pelo Banco
e define os termos e condições do empréstimo, em particular os direitos e os
deveres do devedor.
Para que serve?
O
crédito à habitação pode ser utilizado para as seguintes finalidades:
1
- Aquisição, construção, e realização de obras em habitação própria permanente,
secundária ou para arrendamento;
2
- Aquisição de terrenos para construção de habitação própria.
O que é o LTV – Loan
to Value?
O
LTV é a sigla da expressão inglesa “loan
to value”, que em Português corresponde à relação entre o
financiamento e a garantia. No momento inicial do empréstimo, esta é
equivalente ao montante do financiamento concedido face ao valor de avaliação
do imóvel. Longe vão os tempos em que os bancos emprestavam 100% do valor da
avaliação do imóvel. Atualmente, raramente emprestam acima de 80% do valor dos
imóveis para se protegerem de eventuais incumprimentos por parte dos clientes e
eventuais desvalorizações dos imóveis dados como garantia.
Qual o prazo máximo?
Existem
bancos que concedem crédito à habitação até um prazo máximo de 50 anos, desde
que os clientes não tenham mais de 80 anos no final do prazo do empréstimo. No
entanto, é desaconselhável fazer um empréstimo por um prazo que ultrapasse os
65 anos de idade, pois esta equivale à idade da reforma onde normalmente se
assiste a uma redução nos rendimentos mensais. O prazo ideal são normalmente os 25
anos, pois acima deste período o acréscimo de anos não gera uma redução significativa
nas prestações. Por exemplo, num empréstimo de 100 mil euros com uma taxa de 6%,
a diferença entre a prestação de um empréstimo a 25 anos ou a 50 anos é de
apenas 18%, pelo que parece não ser compensador ficar mais 25 anos a pagar um
empréstimo apenas para beneficiar de uma redução tão pequena na prestação.
O que é a prestação?
A
prestação de um empréstimo habitação é o valor que se irá pagar
mensalmente ao Banco.
No
caso dos empréstimos tipicamente realizados em Portugal, que são de prestações
constantes de capital e juros, é um valor mensal calculado de forma a permitir
que no final do prazo, o empréstimo esteja totalmente pago. Na prática, as
prestações são constituídas por capital e juros, sendo que no início do
empréstimo, a prestação é quase exclusivamente composta por juros e muito pouco
capital, situação que se vai alterando mensalmente e no final do prazo corresponde
ao inverso.
Taxa fixa ou variável?
Em
Portugal existe a possibilidade de se contratar crédito à habitação a taxa fixa
ou variável. Contudo, a quase totalidade dos empréstimos é de taxa variável,
indexada à Euribor. A explicação prende-se com o facto de no momento da
contratação do empréstimo, a prestação de um empréstimo a taxa variável ser
sempre menor do que a de um empréstimo a taxa fixa. É nossa opinião que
os empréstimos a taxa fixa não são interessantes, pois o nível a que ela é
fixada é tão elevado face à taxa variável que dificilmente compensa.
O que é a Euribor?
A
Euribor é o indexante base utilizado no cálculo das prestações do
crédito à habitação a taxa variável, ao qual depois é adicionado o Spread. A
Euribor é uma média das taxas oferecidas para depósitos por um grupo de bancos
especialmente relevantes na zona Euro. A Euribor varia em função do prazo, mas
a Euribor mais utilizada nos empréstimos habitação em Portugal é a de 6 meses.
No entanto, a Euribor a 3 meses é, por norma, inferior à de 6 meses, o que em
primeira análise é vantajoso para o mutuário, já que torna a prestação um pouco
mais baixa.
O que é o Spread?
Assumindo
que o indexante é o custo a que os bancos se financiam, o “spread” é a margem de lucro dos Bancos. Longe vão também os tempos
em que os Bancos praticavam spreads
de 0%. Actualmente o spread médio
anda em torno dos 5%.
